万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开(天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又注明(míng)这75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担(dān)违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎ天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物n)开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背后的(de)中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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