饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联(lián)合发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二(èr)线城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低(dī)的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通(tōng)过中介来(lái)完(wán)成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房(fáng)市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下(xià)发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市(shì)执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样(yàng)的规(guī)定：“少数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可(kě)在(zài)规(guī)定的收费标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确(què)具体(tǐ)的中介(jiè)费率(lǜ)，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和(hé)收费标(biāo)准，不(bù)得(dé)混合标(biāo)价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服(fú)务(wù)和(hé)延(yán)伸服(fú)务，应当分别明(míng)观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来(lái)豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本(běn)来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定(dìng)，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等(děng)都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性提(tí)出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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