导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了(le)？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）为什么懂手机的人都不用华为rong>城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。