文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对(duì)购(gòu河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话(me)情况？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的(de)信贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结(jié)束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话驱逐劣币(bì)。

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