5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)work on的用法以及语法，workon的用法总结季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。work on的用法以及语法，workon的用法总结归属于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性(xìng)机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集(jí)中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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