近两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得的(de)现金收益，48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度(dù)来看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)分(fēn)红包括了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着分派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗(xiàng)，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来(lái)选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额(é)48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗