OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出(鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点chū)租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个(gè)交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月(yuè)21日上市(shì)以(yǐ)来，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示(shì)，今(jīn)年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到(dào)租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格(gé)出(chū)现回鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点(huí)落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上(shàng)和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意(yì)向书和合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目一季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人(rén)解(jiě)释，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)一直(zhí)以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度的(de)短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到(dào)及时修复(fù)后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作了一(yī)定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层(céng)，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价(jià)也(yě)贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了(le)一家，后(hòu)续(xù)我们(men)在资(zī)源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负(fù)责(zé)人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他(tā)在开发(fā)的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一(yī)步(bù)，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一(yī)切(qiè)可能化解(jiě)当(dāng)前突(tū)发事件(jiàn)的所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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