万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的(de)有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本(běn)鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中国(guó)信达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何(hé)能(néng)独善其身？

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