文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等(děng)采取全透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品湖南电大几本，湖南长沙电大是几本(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独(dú)立的(de)合(hé)同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大湖南电大几本，湖南长沙电大是几本(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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