饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地(dì)产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡(dù)到(dào)中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金(jīn)额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对(duì)称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c)过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额(é)外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金额不低(dī)的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收费上(shàng)，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的(de)收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各(gè)方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价(jià)和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依(yī)法(fǎ)查处不(bù)按规定(dìng)明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能(néng)对交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者(zhě)处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购房(fáng)者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费(fèi)用，而(ér)这部(bù)分费(fèi)用，房(fáng)东往(wǎng)往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当于变相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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