饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的(de)二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提(tí)及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势(shì)收取(qǔ)过(guò)高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥(làn)用客户个人(rén)信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一(yī当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日)二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策(cè)研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中(zhōn当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日g)介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部下发的(de)《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标(biāo)价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构(gòu)在具体收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务(wù)项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易(yì)当事人出具(jù)收费清(qīng)单(dān)，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市场平均水平的(de)房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关(guān)部(bù)门依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格(gé)和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国(guó)家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日)指出，由于当(dāng)前(qián)两部(bù)门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下(xià)家各支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者(zhě)单(dān)边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部(bù)门(mén)提出严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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