万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词(ruì)房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执行(xíng)异(yì)议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中(zh最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词ōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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