万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题(tí)的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住(zhù)为目(mù)的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他(tā)债权(quán)的，人(rén)民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思>

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当(dāng)时(shí)有(yǒu)名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿。

　　

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文(wén)书确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的(de)北京国安，又(yòu)如(rú)何(hé)能(néng)独善其身？

　　

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