近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场(chǎngbehaviour可数吗，behaviour是可数名词吗)情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年behaviour可数吗，behaviour是可数名词吗报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上(shàngbehaviour可数吗，behaviour是可数名词吗)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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