5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期(qī小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词)或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持(chí)续提升，再(zài)次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏(sū)速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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