近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期(qī)则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有人实(shí)际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益乔布斯为什么把苹果给库克“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主乔布斯为什么把苹果给库克(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自(zì)项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的(de)资(zī)产可以更多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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