万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京(jīng)市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界浴资都包括什么 浴资是门票吗(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部全部股(g浴资都包括什么 浴资是门票吗ǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身？

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