饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策(cè)研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等(děng)问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务(wù)在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目(mù)前北京市(shì)执(zhí)行的(de)2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超过1天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物0％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各(gè)中介机(jī)构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明(mí天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物ng)码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构提(tí)供的基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅(zhái)和(hé)普宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中(zhōng)的细则(zé)，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服(fú)务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可(kě)能对交易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购(gòu)房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的(de)基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了(le)房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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