近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因素妥否的意思是什么，妥否的用法的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)妥否的意思是什么，妥否的用法特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在(zài)相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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