OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌(diē)走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiān韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股g)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于(yú)风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成(chéng)大(dà)的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下(xià)调(diào)至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的(de)张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中(zhōng)管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表(biǎo)示(shì)了对张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金(jīn)给了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目一(yī)季度末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率为(wèi)何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没(méi)有得(dé)到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了(le)一定(dìng)的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股负责人表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来(lái)的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募(mù)是我们(men)实现基金扩容的第韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的(de)一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一些突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发展过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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