5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(hu索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的á)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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