万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子(zi)根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团(t酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围uán)早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的(de)，如果业(yè)主没有过(guò)错，酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全(quán)部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价(jià)款的(酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其(qí)身？

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