OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益(yì)人相关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上(shàng)看(kàn)，目前上市(shì)的(de)8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述人(rén)士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基(jī)本(běn)面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技。随(suí)后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管理人就相关事(shì)项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预(yù)计(jì)签署意(yì)向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又(yòu)迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗现(xiàn)场进(jìn)行了(le)沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租的(de)可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的(de)同(tóng)区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何(hé)未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次(cì)项目的(de)大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些(xiē)差异(yì)化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平(píng)层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需(xū)求(qiú)和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物(wù)业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能(néng)更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临(lín)了(le)一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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