5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机(jī)构都有对(duì)其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较(事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造(zào)持续现(x事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼iàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数(shù)城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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