文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的(de)不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开(k肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢āi)，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建造工期进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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