饱受争议(yì)的二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局(jú)联合发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利(lì)用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合(hé)法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

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　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承担经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适的(de)中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服(fú)务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部(bù)门(mén)将会(huì)同市场监管(guǎn)等(děng)部门(mén)采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信(xìn)绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思n style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服(fú)务(wù)费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本(běn)应该由上(shàng)下(xià)家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而会(huì)出(chū)现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边(biān)收费的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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