导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第京j属于北京哪个区的车二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

京j属于北京哪个区的车　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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