5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高(gāo)的(de)是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传(网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确(què)网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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