饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布了关于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)首席(xí)分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居(jū)民(mín)来说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负(fù)担(dān)，而(ér)且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经(jīng)纪岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上服务在内(nèi)的(de)相关市(shì)场交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场(chǎng)管理(lǐ)和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北(běi)京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出(chū)合(hé)适的(de)中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等(děng)场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高(gāo)于市(shì)场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击(jī)收(shōu)费(fèi)过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规(guī)定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源(yuán)在(zài)产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的(de)专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半(bàn)的(de)中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上从而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费(fèi)均由购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介(jiè)费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介(jiè)公司可(kě)能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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