文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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