近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因(yīn)素的(de)综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类(l高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱èi)，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进(jìn)行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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