导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。<导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗/p>

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计(jì)。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和(hé)日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大(dà)城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗>

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。