导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎ叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉ng)看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单(叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致测算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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