OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gō加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水ng)司哲库(kù)科技的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张(zhān加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水g)江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高(gāo)的(de)产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急(jí)、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园(yuán)区类(lèi)资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租(zū)率下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关(guān)事项进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对(duì)张江光大(dà)园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了(le)新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募(mù)、对(duì)市(shì)场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一(yī)直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次(cì)项(xiàng)目(mù)的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在(zài)市(shì)场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目(mù)前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出租率下滑(huá)情况没(méi)有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大(dà)园单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物业。租(zū)户自身(shēn)也(yě)会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和(hé)预(yù)算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我们(men)在资源共享和(hé)联合(hé)营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和(hé)它(tā)未来(lái)的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和(hé)市场的(de)信(xìn)心。”

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