万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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