文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场(chǎng)经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银(yín)行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者承担(dān)的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的(de)预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证(zh千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗èng)费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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