OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但(dàn)其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不(bù)利消息(xī)影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出现波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值(zhí)。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二(èr)级市场价(jià)格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好判断价(jià)格(gé)是(shì)不(bù)是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没有造(zào)成大的(de)影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期(qī)本身(shēn)园区类资(zī)产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级(jí)市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管(guǎn)理人就相(xiāng)关(guān)事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和(hé)线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发突然确(què)实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技(jì)消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆(fù)盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客(kè)户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们(men)肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人(rén)有那么(me)多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何(hé)未能(néng)得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼)没有得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一(yī)定(dìng)的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江高科目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区(qū)产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们(men)在张江科(kē)学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能(néng)化(huà)解当(dāng)前(qián)突(tū)发(fā)事件的(de)所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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