5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年(nián)来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投(tóu)资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不(bù)愿具(jù)名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去(qù)，未(wèi)来(lái)行业(yè)的(de)需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīn富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗g)过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季还小幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的(de)基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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