近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关(guān)键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额(é)的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的(de)二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资(大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企zī)者(zhě)可以观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(s大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企huō)明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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