文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国(guó)内地(dì)经济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市(shì)场波动或(huò)经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过(guò)房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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