导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人>成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察(chá)中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅间数(s一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人hù)不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人(xiàn)代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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