饱受争议的(de)二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收(shōu)取过高(gāo)费用(yòng)、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两(liǎng)部门从(cóng)加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介(jiè)居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关(guān)注最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部(bù)门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计(jì)委建(jiàn)设部下发的(de)《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的(de)规定(dìng)：“少数(shù)特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确(què)具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介(jiè)机(jī)构仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值及(jí)工(gōng)资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部(bù)门将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈(tán)等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对(duì)市场(chǎng)的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体(tǐ)认定其中为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别的细则(zé)，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中介(jiè)费，但在一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东(dōng)愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部(bù)门(mén)提(tí)出严(yán)禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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