导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答(dá)当前的房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分g>

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了(le)很大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市(s中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分hì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。