5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的(depupil是什么意思 pupil是可数名词吗)主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cópupil是什么意思 pupil是可数名词吗ng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估(gū)值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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