饱受争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联(lián)合(hé)发布了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构(gòu)存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价(jià)等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的(de)意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执(zhí)行的(de)2014年更(gèng)新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前(qián)北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)多(duō)少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中(zhōng)介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服(fú)务项(xiàng)目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业(yè)信用信息(xī)公示(shì)系(xì)统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望(wàng)大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是(shì)规(guī)范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市(shì)场为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果豪宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同(tóng)，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出(chū)的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二(èr)手房很多房源(yuán)在(zài)产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二手房(fáng)交易过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房者处(chù)于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可(kě)能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房者(z为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果hě)，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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