5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方和魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资(zī)机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构都有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公(gōng)司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是(shì)销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲(chōng魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了)业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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