饱(bǎo)受争议的(de)二(èr)手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关(guān)于(yú)规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优(原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕yōu)势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等(děng)十(shí)方(fāng)面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居(jū)民(mín)来(lái)说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为(wèi)及(jí)其(qí)主体进行规(guī)范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)。引导(dǎo)由交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同(tóng)有关部(bù)门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业(yè)信用(yòng)信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领(lǐng)性(xìng)文(wén)件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对(duì)交易产(chǎn)生(shēng)影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位(wèi)，从(cóng)而会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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