万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还(hái)购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护(hù)问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以2球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么6.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善(shàn)其身？

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