导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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