文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记(jì)和预告登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的(de)购(gòu)房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国(gu卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗ó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求(qiú)的(de)支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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